（记者/张峰 通讯员/练晓旋）年初，惠州市房产管理局发布《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》（下称《办法》）指出，新建物业项目须通过公开招标确定物业服务企业，惠州新建物业有望结束“建管不分”乱局。然而在规定中，物业招投标实施方向、大面积社区分批招标，以及限制企业投标资格等情况仍存在争议，10日，市房管局召开前期物业管理招投标工作会议，对这些问题予以明确。

　　招投标是物管行业发展方向

　　惠州小区物业管理长期以来的协议选聘方式，能否短时间内得到有效改善？市房管局物业科科长李克立首先从《办法》出台的必要性解释称，这是为了解决当前物业管理实际中存在的问题。

　　李克立说，当前惠州物业服务企业的选取，基本都是开发企业自主选取物业公司，且物业公司大多是开发商的另一经营范围，形成了开发建管不分的“父子”关系。而这也引发了小区出现公共配套设施被侵占、居民权益受损等物业管理纠纷时有发生，而招投标办法的实施，打破了这种谁开发谁管理的垄断局面，从而建立起较为完善的市场化和专业化的物业管理体系。

　　此外，李克立指出，这也是法律法规对行业规范的要求，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的企业服务企业，这也代表着物业行业未来的发展方向。

　　2次公开招标废标可邀请招标

　　在培训会议上，负责《办法》解读的深圳房地产及物业管理进修学院教授罗洋从协议选聘、邀请招标、公开招标的相关条件做出解释。罗洋说，根据相关规定，招标人发出招标公告后，在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的；或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及其同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而其余类型的社区均需通过招标选聘。

　　招标分为邀请招标和公开招标。对于法律法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公开招标而废标的，经项目所在地房地产行政主管部门备案后，可邀请招标。而规划总建筑面积在5万平方米（含5万）以上的住宅及同一区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，则必须通过公开招标方式确定物业服务单位。

　　对于此前行业争议的，超大面积的社区能否分割成小的物业服务区选聘不同物业企业管理？李克立做出回应，依据《办法》，同一物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。但对于超大面积的小区，如果其相关物业管理设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域，分别由不同的企业管理。对于这种情况，物业企业选用是一次性招标选取还是分若干次招标选用，由招标人自己确定。

　　评标专家一般为5人

　　在会议上，市房管局相关负责人透露，在物业企业进行物业服务或投标过程中，对于存在服务信用严重缺失的企业将被直接否决。


　　李克立介绍，在《办法》中，关于投标人资格的审定指出，企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的。这与房管局近期出台的惠州市物业服务企业与从业人员信用档案直接关联。信用档案对企业和个人实行信用记分，并进行评价，凡信用等级为三级，得分在79分（含79分）以下的，不得参加投标活动，而且，这些企业在网上填报投标信息时是无法获取资格预审文件。

　　此外，李克立在会议上对于前期物业招投标过程中，评标专家的选取也做出说明。他指出，评标专家一般为5人，其中招标人1人，另由招标人网上随机抽取4人，提前半天抽取。